대한민국 부동산의 종류와 경매물건 분석 기초에 대해 알아보겠습니다. 언제나 말씀드립니다. 부업은 기초부터 확실히 알아보는 것이 매우 매우 매우 매우 중요합니다.
대한민국 부동산의 종류
부동산의 종류를 알아보겠습니다. 부동산은 크게 토지와 건물로 나뉜다고 보시면됩니다. 왜냐하면 부동산의 매매는 주된 대상이 토지와 건물이기 때문입니다. 또 토지와 건물은 각각 그 종류가 다음과 같이 세부적으로 나뉩니다.
ㅇ토지에는 전/ 답/ 과수원/ 목장용지/ 임야/ 광천지/ 염전/ 대(垈)/ 공장용지/ 학교용지/ 주차장/ 주유소용지/ 창고용지/ 도로/ 철도용지/ 제방/ 하천/ 구거(溝渠)/ 유지(溜池)/ 양어장/ 수도용지/ 공원/ 체육용지/ 유원지/ 종교용지/ 사적지/ 묘지/ 잡종지가있습니다.
ㅇ건물에는 단독주택/공동주택/제1종 근린생활시설/제2종 근린생활시설/ 문화 및 집회시설/ 종교시설/ 판매시설/ 운수시설/ 의료시설/ 교육연구시설/ 노유자시설/ 수련시설/ 운동시설/ 업무시설/ 숙박시설/ 위락시설/ 창고시설/ 위험물 저장 및 처리 시설/ 자동차 관련 시설/ 동물 및 식물 관련 시설/ 자원순환 관련 시설/ 교정시설/ 국방·군사시설/ 방송통신시설/ 발전시설/ 묘지 관련 시설/ 관광 휴게시설/ 장례시설/ 야영장 시설이 있습니다.
부동산 경매는 법원에서 채무자의 재산 처분을 통해 채권자에게 해당 채무 변제를 위해 진행되는 절차입니다. 경매는 일반적으로 두 가지 형태로 나뉩니다. 하나는 강제경매이고 다른 하나는 임의경매입니다. 강제경매는 법원의 판결에 따라 진행되는 것이고, 임의경매는 채권자의 요청에 의해 진행되며 보통 토 지거나 건물을 대상으로 진행됩니다.
경매물건은 어떻게 분석할까요
경매물건 분석의 첫 번째 단계는 바로 권리분석입니다. 권리분석을 통해 해당 부동산에 어떤 권리가 설정되어 있는지를 내 눈으로 직접 확인해야 합니다. 예를 들어, 저당권, 전세권, 임차권 등이 있을 수 있습니다. 이러한 권리들은 경매 후에도 유지되기 때문에, 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
대표적인 말소기준권리는 저당/ 근저당/ 압류/ 가압류/ 담보가등기/ 경매기입등기가 있는데 보통 저당보다는 근저당이 채권자에게 유리하기 때문에 말소기준권리로 자주 보일 것입니다. 압류는 국가, 가압류는 채권으로 인해 발생된다고 보시면 되는데 결국 근저당과 가압류 두 개가 말소기준권리가 많이 보이실 겁니다.
두 번째 단계는 임차인 분석입니다. 임차인이 있는 경우, 그 임차인의 권리와 대항력을 분석해야 합니다. 대항력이란, 임차인이 경매 후에도 해당 부동산에 거주할 수 있는 권리를 의미합니다. 보통 말소기준권리의 기준일자보다 앞서있는 일자의 권리(주택을 예로 들면 확정 일자)가 있다면 대항력이 있는 임차인이다라고 합니다. 이러한 분석을 통해 경매물건의 실제 가치를 파악할 수 있습니다.
마지막으로, 임장을 통한 경매물건의 위치와 주변 환경도 분석해야 합니다. 임장방법은 직접 찾아가는 오프라인 투어형식과 부동산 관련 사이트에서 검색하는 온라인 손품투어가 있습니다. 오프라인으로 되도록 필수적으로 진행을 요합니다. 부동산의 가치를 결정짓는 중요한 요소는 오프라인에서 찾아야 합니다.
권리분석은 어떻게 하는 걸까요
권리분석 방법은 등기부등본을 통해 해당 부동산에 설정된 모든 권리의 기록을 확인해야 합니다. 그다음 주변 시세를 조사를 통해 경매물건의 시세를 파악하고 인근 지역의 부동산 거래 사례까지 확인하고 분석해야 합니다. 이를 통해 경매물건의 적정 가격을 판단해야 합니다.
경매물건의 상태를 직접 확인하는 것도 중요합니다. 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 필요한 수리 비용 등을 예측할 수 있습니다. 그러고 나서 종합하여 경매물건의 수익성을 분석해야 합니다. 금융 분석을 통해 직접 구매와 경매를 비교하여, 어떤 방식이 더 유리한지를 판단할 해야 합니다. 부동산 경매는 많은 기회를 제공하지만, 그만큼 위험도 존재합니다. 따라서, 충분한 분석과 준비가 필요합니다.
경매에 대한 기초 지식을 쌓고, 경매물건 분석 방법을 익힌다면, 성공적인 투자로 이어질 수 있을 것입니다. 부동산 경매에 대한 더 많은 정보는 부동산 경매 관련 책을 통해서 얻거나 강의를 통해서 얻을 수 있습니다. 부동산 경매에 대한 기초 지식을 쌓고, 경매물건 분석 방법을 익혀 성공적인 투자자가 되시길 바랍니다!
참고로 행복재테크카페, 행크에듀, 행크티비, 클래스101, 밀리의서재, 월부 등에서 부동산 강의와 책을 보는 것을 추천합니다. 그리고 옥션원, 탱크옥션, 지지옥션, 미스고 등등 무료, 유료 경매사이트에서 보다 자세한 분석이 가능하니 참고하시기 바랍니다.
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