임의경매 강제경매 개념과 차이점, 필수 지식

여전히 부동산 경매는 인기가 식을 줄 모릅니다. 부동산 경매는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 채권자가 법원에 신청하여 부동산을 매각하는 절차입니다. 임의 경매와 강제 경매는 각각의 특징과 절차가 다르기 때문에 그 개념과 차이점은 무엇인지 알아보겠습니다.

ㅇ임의경매와 강제경매 차이점은?

임의경매와 강제경매는 담보 설정 유무에 따라 구분됩니다. 임의경매 그리고 강제경매 각각의 특징과 위험 요소가 다릅니다. 부동산 경매 투자를 계획하고 있다면, 두 가지 경매의 차이점을 정확히 이해하고 신중하게 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
 
부동산 경매의 임의경매와 강제경매의 차이점은 크게 절차적인 차이가 있으며 법적 보호와 리스크에 대한 차이점도 가지고 있습니다. 밑에서도 설명하겠지만 임의경매는 우선 담보물권을 설정한 채권자가 채무를 갚지 않을 경우 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있답니다. 그렇기 때문에 법적인 보호가 상대적으로 약할 수 있다고 합니다.
 
임의경매는 담보권(저당 또는 근저당) 설정이 있고 강제경매는 없습니다. 신청의 주체는 임의경매는 채권자(담보권자)이며 강제경매는 채권자(판결 등 집행권원 소지자)가 신청합니다. 절차를 개시하기 위해서는 임의경매는 채권자가 직접 법원에 경매를 신청하게 되어있으며 강제경매는 채권자가 법원으로부터 집행권원을 받고 경매를 신청하게 되어있습니다.
 
임의경매는 은행등에서 설정해둔 근저당을 즉, 담보권을 통한 채권을 회수하는 방법이며 채무자의 재산을 강제로 처분하여 채권을 회수하는 방식이 바로 강제경매입니다. 왜 구분이 되어있는지 추가로 설명드리겠습니다. 낙찰 후 권리관계를 보면 임의경매는 담보 설정이 되어 있으므로 낙찰 후에도 다른 채권자가 나타날 가능성이 있습니다. 반면, 강제경매는 일반적으로 다른 채권자의 권리가 정리된 상태에서 진행되므로 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확합니다.
 
그리고 임의경매는 채무자가 경매 진행에 적극적으로 대응하지 않을 수 있으므로 명도 소송이 필요한 경우가 많습니다. 강제경매는 채무자가 이미 경제적으로 어려운 상황이기 때문에 명도가 비교적 수월한 경우가 많습니다. 각각의 특징을 고려하여 투자 전략을 수립해야 합니다. 기타 참고하시면 좋은 내용으로 임의경매의 취하는 취하 동의서가 없어도 채무자가 하기 쉽습니다. 강제경매는 낙찰자가 동의해주지 않으면 어렵고 복잡하답니다. 시간, 노력, 돈이 들어갑니다.

 

ㅇ임의경매 개념 씹어먹기

임의경매란 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람)에게 돈을 빌리면서 담보로 제공하는 부동산에 대한 경매의 종류입니다. 즉, 부동산에 저당 or 근저당, 전세권 등과 같은의 담보물권이 설정되어 있는 상태에서 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 직접 법원에 신청하여 진행되는 경매 한 종류입니다.
 
 채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원은 경매 개시 결정을 내리게 됩니다. 그후 감정평가사가 해당 부동산의 조사시점의 가치를 평가하게 되고 매각 기일 지정 등의 절차를 거치게 됩니다. 만약 낙찰이 되었을 경우 채무자가 낙찰자에게 낙찰 포기 동의서를 수취하러 올 수 도 있는데 동의해 주시면 좋습니다. 낙찰자 동의가 없더라도 기간 내 취하가 가능합니다. 
 
담보의 설정이 되어있기 때문에 경매로 올려진 부동산의 권리관계가 비교적 명확한 사례가 많이 있습니다. 또한 낙찰가가 높게 형성될 수도 있으며 채무자가 경매를 지연시키기 위해 다양한 방법을 사용할 수 있으므로, 임의 경매에 대해서는 경매의 진행 과정을 꼼꼼히 살펴봐야합니다. 
 
다시 말해 A가 B은행에서 돈을 빌리면서 자신의 집을 담보로 제공한 후, A시가 돈을 갚지 못할 경우 B은행은 A 씨의 집에 설정된 근저당권을 실행시켜 임의 경매를 신청할 수 있습니다. 또한 임의경매는 비교적 간단하게 진행될 수 있으나 담보물권이 설정된 물건에만 또는 재산에만 적용됩니다.

ㅇ 강제경매 개념 씹어먹기

강제경매는 법원의 판결문이나 집행권원을 통해 채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권을 회수하는 절차를 말합니다. 이는 주로 채무자가 채무를 갚지 않을 때 채권자가 법원에 소송을 제기하여 판결문을 받는 경우에 집행됩니다. 이 판결문을 바탕으로 채권자는 채무자의 재산을 경매에 부쳐 채권을 회수합니다.
 
강제경매는 법원의 경매개입이 필수적이며 절차가 복잡하지만 법적 보호가 강력합니다. 강제경매는 법적인 절차에 따라 자산을 강제로 처분하는 방법으로써 매우 투명하고 법원의 관리하에 진행됨에 따라 참가자 입장에서 신뢰할 수 있는 환경에서 경매의 참여가 가능합니다. 반대로 채무자의 입장에서는 낮은 경매 낙찰가로의 가능성이 있어 불리힙니다.
 
채권자는 법원의 판결문을 통해 채무자의 재산을 경매에 부쳐 채권을 회수할 수 있으며, 이 과정에서 채무자는 법적 절차를 통해 자신의 입장을 변호할 수 있습니다. 강제경매를 통해 낙찰을 받았는데 낙찰포기에 대한 요청을 하러 온다면 수고비를 좀 넋넉히 챙겨야 합니다. 임의경매와 달리 강제경매는 낙찰 후 낙찰자의 동의가 없을 경우 취소하는 절차가 힘들기 때문에 그렇습니다. 다시 말해 A가 B 씨에게 돈을 빌렸지만 갚지 않아 B 씨가 법원에 소송을 제기하여 승소 판결을 받았고, A 씨는 해당 판결문을 가지고 법원에 강제경매를 신청하게 되는 것입니다. 

 

 

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