상가 투자 방법과 노하우 및 절세 전략

부동산 상가 투자는 상업용 부동산 투자로 임대 수익을 창출하거나 자산의 가치를 상승시켜 시세차익을 목표로 하는 장기적인 투자 전략을 필요로 합니다.상가 투자는 크게 시장조사 – 상권분석 – 상가분석 – 재무분석 – 관리•운영 계획수립의 절차를 가지고 있습니다.

1. 부동산 상가 투자 절차와 방법

시장조사는 상가 투자의 첫 단계로, 투자할 지역의 상가 시장을 분석하는 과정입니다. 지역 상권의 특성과 상권의 성장 가능성, 경쟁 상가의 현황등을 파악하는 것을 의미하며 상가 시세 조사. 상가 동향 파악, 현장 조사를 통해 상가의 매매가, 임대가, 분양가, 공실률, 상가 매물 정보, 분양 상가 정보, 부동산 방문을 통한 조사자료 유효 검증 등을 말합니다.
 
상권분석은 상가가 위치한 지역의 상권을 분석하는 과정입니다. 주요 분석 활동은 입지 분석, 상권 특성 분석, 수요와 공급 분석을 통해 상가의 위치, 유동 인구, 경쟁 상황, 상권 내 경쟁점 및 벤치마킹 점포를 선정 후 장단점 파악 등 상가의 경쟁력을 평가•분석하는• 것입니다. 좀 더 자세히 
 
상가분석은 투자할 상가의 구체적인 특성을 분석하는 과정입니다. 상가의 위치와 구조를 분석하고 임대 수익을 분석하고 미래 가치를 분석하는 것으로 상가의 위치, 전용면적, 계약면적, 전용률 등의 분석과 임대료 수입, 운영 비용, 투자 비용 등을 고려한 수익률 분석, 지역 개발 계획, 인구 변화(배후수요의 변화), 소비 트렌드 변화 등을 고려하여 미래 가치를 예측하는 것입니다. 건물의 노후도 점검을 통해 구조 안전 진단 및 법적 문제, 유지보수 비용을 산정하는 것을 포함합니다.
 
재무분석은 상가 투자의 재무적 측면을 분석하는 과정입니다. 수익성 분석, 재무 계획 수립, 위험 관리 계획 수립으로 볼 수 있으며 임대료 수입과 운영비용, 투자 비용 등을 고려한 수익성 분석과 유지 보수 비용을 고려한 재무 계획, 공실 위험 및 상권 변화 등의 리스크를 분석하고 대책 또는 방안을 마련하는 것 까지를 말합니다. 또한 자본금과 대출 금액을 미리 설정하고 대출 조건, 이자율 등을 고려하여 재무분석 및 자금 계획 수립하는 것이 중요합니다.
 
관리•운영 계획수립은 상가의 지속적인 운영을 위한 계획을 수립하는 과정입니다. 상가의 운영 및 관리 주체를 선정한다거나 상가의 유지보수 계획을 수립하여 상가의 가치를 어떻게 유지할 것인지 계획한다거나 상가의 공공성, 재정집행의 효율성, 효율적인 운영 주체 등을 고려한다거나, 임대 업종을 변경한다거나 등의 상가 매입 후의 전반적인 운영 방안을 검토하는 것을 말합니다.
 

2. 부동산 상가 투자 시 발생하는 세금과 절세 전략

1) 취득세는 상가를 매입할 때 발생하는 세금으로, 취득가액의 일정 비율을 부과합니다. 일반적으로 4.6%의 세율이 적용되지만, 지역이나 건물의 용도에 따라 세율이 달라질 수 있습니다. 절세 방법으로 느노후된 건물을 매입하여 감가상각비를 인정받아 취득세를 절세하는 방법 및 지방자치단체에서 시행하는 세액 감면 제도를 활용한 세액 감면 방법이 있습니다.
 
2) 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 소유하고 있는 부동산에 대해 부과되는 세금입니다. 상가의 경우 토지와 건물에 대해 각각 재산세가 부과됩니다. 절세 방법으로는 건물의 용도 변경을 통한 재산세율 절감 방법과 장기 보유 공제, 고령자 공제 등을 활용한 세액 공제로 재산세를 절세할 수 있습니다.
 
3) 종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유하고 있는 경우 부과되는 세금입니다. 상가의 경우도 종합부동산세 과세 대상이 될 수 있습니다. 부동산 소유 비율 조절로 가족에게 증여하거나 법인으로 명의 변경하여 종합부동산세 부담을 줄일 수 있고 장기 보유 공제, 고령자 공제 등을 활용한 세액 공제로 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.
 
4) 양도소득세는 상가를 매도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도 차익이 발생하면 양도소득세를 납부해야 합니다. 절세 방법으로는 장기간 보유한 상가를 양도할 경우 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 또 비사업용 자산으로 분류하면 양도소득세율이 높아지므로, 사업용 자산으로 전환하는 것을 고려할 수 있고 양도소득에 대한 기타 소득 공제를 활용하여 세금을 절세할 수 있습니다. 불법적인 방법으로 세금을 회피하는 것은 처벌받을 수 있습니다. 절세를 위해 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

3. 상가투자 노하우 및 주의할 점

상가 투자 노하우 및 주의할 점에 대해 간략히 몇 가지만 말씀드리겠습니다. 먼저 부동산 경매를 통한 투자입니다. 부동산 경매를 통한 상가 투자는 시장가보다 저렴하게 상가를 구매할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 시장조사 간 정보 수집 방법으로 국토교통부 부동산실거래가 공개시스템, 통계누리, 밸류맵, 호갱노노, 네이버 부동산, 네모, 디스코 등 부동산 플랫폼을 활용하면 좋고 상가의 신, 상가114 등의 사이트를 활용하여 상가 동향 파악을 할 수 있습니다.
 
상가를 통해 수익을 창출하기 위해서는 꾸준한 업종을 대상으로 임차 업종을 선정하고 세입자와의 관계도 원활하게 유지한 장기 임차인의 확보가 중요합니다. 또 리모델링으로 가치를 상승시켜 임대료를 높일 수 있고, 큰 상가를 매매하고 여러 개로 분할하여 판매하는 방법도 있습니다. 그 밖에도 투자비용과 예상수익에 대한 사전 분석, 상가 임대 계약서 작성 노하우(필수 조항), 투자자 네트워킹(행복재테크 카페 등) 구축 정보, 상가 수익 늘리는 방법, 절세 노하우 등은 다음 기회에 좀 더 자세히 포스팅하도록 하겠습니다.
 
마지막으로 상권의 쇠퇴, 공실 위험, 자산 가치 하락 등의 리스크를 대비해 다양한 상가에 분산 투자하거나, 공실이 발생했을 때 빠르게 대처할 수 있는 대응 전략을 마련해야 한다는 점 말씀드리고 건물 및 임차인에 대한 보험 가입, 위법 건축물 여부 파악 등 주의사항에 대해 간략히 말씀드리면서 포스팅 마치도록 하겠습니다.
 

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