유치권의 진실 낙찰확률 높이기 (점유 TIP)

유치권은 부동산 경매에서 초보자들이 특히 주의해야 할 개념 중 하나입니다. 유치권이란, 채권자가 채무자의 재산을 점유하면서 해당 채무가 변제될 때까지 그 재산을 담보로 유지할 수 있는 권리를 의미합니다. 주로 공사 대금이나 재산 관리 비용 등을 청구하기 위해 사용되며, 이를 통해 채무자가 채무를 이행하지 않더라도 채권자는 채무 변제 전까지 해당 재산을 팔지 못하게 막을 수 있습니다.
 

유치권의 성립요건

부동산 경매에서는 주로 건설업자나 수리업자가 공사를 했는데, 그 대금을 받지 못했을 때 유치권을 주장하는 경우가 많습니다. 유치권이 성립하려면 두 가지 조건이 필요합니다. 첫째, 채권자가 특정 물건에 대해 채권을 가지고 있어야 합니다. 둘째, 해당 물건을 채권자가 반드시 점유하고 있어야 합니다. 그리고 타인 소유의 물건이고 채구너의 변제기가 도래하고 유치권 포기 특약이 없어야 한다는 등의 요건이 충족되면 유치권은 법적으로 성립됩니다.
 
채권자가 채권을 가지고 있어야 한다는 것은 경매물건의 소유자에게 어떠한 대가를 받을 권리를 가지고 있어야 한다는 것입니다. 건설업자나 수리업자가 공사를 했음에도 불구하고 대가를 받지 못했고 아직 해당물건(건물) 안에 장비나 도구들을 두고 있는 상태에서 점유를 하고 있을 경우 유치권을 행사할 수 있습니다. 
 
그렇기 때문에 유치권을 주장하는 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는지 확인해야 합니다. 실제로 공사나 서비스를 제공했는지를 먼저 확인해야 합니다. 여기서 말하는 점유란 채권자가 해당 물건에 대해 물리적 또는 법적으로 통제하고 있는 상태를 의미합니다. 
 
TIP1. 물리적 점유 : 가장 전형적인 점유 형태로 실제 물리적으로 점유하과 있는 경우를 말합니다. 이를 통해 채권자는 채무가 변제되기 전가지 해당 부동산을 담보로 사용할 수 있게 됩니다. 채권자(공사업체)가 공사완료대금을 못 받았을 때 건물 안에 공사 장비와 자재를 남겨둔 상태로 나가더라도 점유가 유지되는 것으로 간주됩니다. 또 다른 예로 채권자가 해당 건물에 관리인을 배치하는 것 역시 점유로 간주된답니다.
 
TIP2.  법적 점유 : 물리적으로 해당 물건에 있지 않더라도 해당 물건에 대한 관리 및 통제를 하고 있다는 것을 의미하는 점유 방식으로 써 계약서나 문서 등을 통해 해당 부동산의 열쇠를 보관하고 있다면 점유로 해석될 수 있습니다. 건물의 열쇠를 가지고 있다거나 출입을 통제하고 있는 등의 행위가 이에 해당합니다.
 

유치권이 위험한 이유 

부동산 경매에서는 유치권이 있으면 해당 부동산에 추가적인 부담이 생길 수 있습니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되었다면, 유치권자가 요구하는 금액을 매수자가 대신 변제해야 할 가능성이 높습니다. 즉, 경매로 싸게 매수했다고 생각했는데, 나중에 추가 비용이 발생해 실질적으로 큰 손해를 볼 수 있는 것입니다.
 
유치권의 가장 큰 문제점은 허위 유치권 행사입니다. 부동산 소유자와 유치권자가 짜고 허위로 유치권을 주장하는 경우가 있습니다. 이런 경우, 매수자는 실제로 법적 문제가 없는 물건을 샀다고 생각했지만, 나중에 불필요한 비용을 지출해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.
 
법무사나 변호사의 도움을 받아 경매 물건에 대한 권리 관계를 조사하는 등 유치권이 있는 경매 물건을 입찰할 때는 반드시 유치권이 합법적으로 성립된 것인지 검토해야 합니다. 일부 채권자들이 실제로 공사를 하지 않았거나, 이미 지급받은 비용에 대해 다시 유치권을 주장하는 경우도 있으니 말입니다.
 
유치권은 원래 채권자를 보호하기 위한 제도입니다. 하지만 부동산 경매에서는 이를 악용하는 경우가 많습니다. 예를 들어, 공사 대금을 이미 받은 후에도 유치권을 주장하거나, 아예 공사를 하지 않았음에도 불구하고 유치권을 주장하는 경우가 있습니다. 이런 허위 유치권은 초보자들이 가장 당하기 쉬운 함정입니다.
 
유치권이 진짜인지 확인하는 방법 중 하나는 현장을 방문해 직접 확인하는 것입니다. 유치권자가 주장하는 공사가 실제로 이루어졌는지, 그 금액이 합당한지 등을 조사해야 합니다. 또한, 경매 서류에 유치권에 대한 상세한 내용이 기록되어 있는지 확인하고, 필요할 경우 전문가의 도움을 받아 유치권자의 주장이 합법적인지 검토하는 것이 중요합니다.
 

 
TIP3. 점유가 인정되지 않는 경우 : 성립 조건에 의하면 당연한 이야기지만 모든 공사 장비와 자재를 현장에서 철수했을 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다. 대금은 청구할 수 있겠지만 유치권은 행사할 수 없는 것입니다. 그리고 해당 물건에 장비를 두고 작업을 하였으나 실제 공사 계약과 관련된 작업을 하지 않았을 경우에는 점유가 인정되지 않습니다. 점유가 일시적이거나 관련이 없다면 유치권을 주장할 근거가 되지 않습니다.
 
유치권에서 중요한 점은 점유가 물리적 또는 법적 통제의 의미를 가져야 한다는 것입니다. 단순히 물건을 잠시 두는 것이 아니라 해당 부동산에 대한 실질적인 관리와 통제가 이루어지고 있어야 한다는 점입니다. 부동산 경매 초보자들은 물건의 점유 상태를 꼼꼼히 확인하고, 유치권 주장이 적법한지 판단할 때 현장 상황과 법적 관계를 신중히 검토해야 합니다.
 

유치권 해결 방법

유치권을 어떻게 해결할 수 있을까요. 유치권이 있는 부동산을 매수하려면 이를 사전에 해결하는 것이 중요합니다. 보통 유치권을 해결하는 방법은 다음과 같습니다. 법적인 검토와 유치권자와의 협의, 협상등의 방법이 있겠습니다. 법적으로 문제가 있는지 확인하고 문제가 있다면 당연히 입찰을 피해야 합니다.
 
법원에 유치권 해소 소송을 제기한다거나 가압류를 통해 채권을 확보하는 방법이 있을 수 있습니다. 또 유치권자를 압박하는 수단으로써 형사고소를 활용하고 민사소송을 함께 진행하면 허위 유치권이 경매방해죄가 성립될 수 있기 때문에 사전에 해결이 가능해질 수 있습니다.
 
그리고 유치권자가 실제로 존재하고, 유치권이 합법적이라면, 유치권자와 협상해 금액을 조정하거나 사전에 해결하는 방법도 있습니다. 이를 통해 추가적인 비용 부담을 줄일 수 있습니다.  매수 전에 유치권자와 대화를 나누고, 그들이 주장하는 금액이 합리적인지, 문제를 해결할 수 있는지 협의하는 것도 하나의 방법이라는 것입니다. 유치권자가 대금 일부를 양보하거나, 매입자가 예상하지 못한 큰 비용을 미리 방지할 수 있습니다.
 
유치권은 부동산 경매에서 초보자들이 반드시 주의해야 할 사항입니다. 유치권이 적법하게 성립되었는지 확인하고, 경매 전에 법적 검토와 현장 확인을 철저히 하는 것이 중요합니다. 이러한 과정을 통해 예기치 못한 추가 비용을 방지하고, 안전하게 부동산을 매수할 수 있습니다.
 

유치권을 잘 활용한다면 경쟁률 낮은 입찰을 할 수 있습니다.

 

 

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