부동산 경매에서 경쟁률이 낮은 물건에 입찰하려는 전략으로 특수물건에 주목하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 특수물건이란 일반적인 주거용, 상업용 부동산과는 다르게 법적, 물리적, 혹은 권리 관계에서 복잡한 요소가 있는 물건들을 말합니다. 전문가의 도임이 필요할 수 도 있으나 스스로의 해결도 가능합니다.
1. 법적 문제를 가진 특수물건
법적 문제가 있는 특수물건은 주로 권리관계가 복잡하거나 법적 소송이 진행 중인 부동산을 말합니다. 이러한 물건은 권리 분석이 어렵고, 법적 절차를 해결해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 입찰자가 많지 않습니다. 이 얘기는 곧 이러한 문제를 잘 해결하면 좋은 기회를 잡을 수 있다는 것입니다.
권리관계가 복잡하다는 것은 근저당, 가압류, 가처분 등이 복잡하게 얽혀 있는 물건이라는 말입니다. 예를 들어, 소유자가 파산 상태인 경우 채권자의 압류가 걸린 물건 등이 이에 해당합니다. 이 경우, 해당 권리를 말소하거나 임차인 등의 법적 권리를 명확히 해결해야 합니다. 정확한 권리 분석을 통해 경매로 인한 권리 소멸 여부를 명확히 파악해야 합니다. 그렇지 않으면 예상치 못한 리스크(추가 비용)가 발생할 수 있습니다.
소송 진행 중인 물건은 경매 과정에서 소송이 진행 중인 물건으로 소송이 끝나야만 소유권 확보가 가능한 경우입니다. 예를 들어, 상속 분쟁 중인 물건이 이에 해당합니다. 소송 결과에 따라 경매가 무효가 될 가능성도 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 물건은 법적 절차를 잘 이해하고 있는 전문가의 도움을 필요로 합니다.
법적 문제가 있는 토지를 낙찰받아 개발 호재로 큰 차익을 실현한 사례가 있습니다. 지방의 한 토지가 경매에 나왔을 때, 농지법에 따라 농업인만 소유할 수 있는 규제가 걸려 있어 입찰 경쟁이 매우 적었습니다. 입찰자는. 농업인 자격을 획득하여 농지법을 충족한 후 토지를 낙찰받았고, 이후 도시 계획이 발표되어 해당 지역에 개발 호재가 발생하면서 토지 가치는 크게 상승했습니다. 낙찰 후 2년 만에 토지 가격이 약 2배 상승했고, 매각을 통해 큰 차익을 실현했습니다.
위처럼 법적 문제가 있는 특수물건은 높은 분석력과 법적 지식이 필요합니다. 전문가의 도움이 필요하지만 개인의 철저한 조사와 분석을 통해서도 경쟁률이 낮은 경매 시장에서 좋은 기회를 잡을 수 있는 방법 중 하나입니다. 큰 방향을 설정하였으니 경쟁률이 낮게 그 범위를 집중적으로 좁혀 나가시기를 추천드립니다.
2. 물리적 문제를 가진 특수물건
물리적 문제가 있는 특수물건은 주로 건물이 노후되었거나 토지나 건물에 하자가 있는 경우를 말합니다. 이러한 물건은 수리하거나 인테리어에 투입되는 비용이(추가 비용) 발생할 수 있지만, 지역 리모델링이나 재건축 등을 통해 가치를 높일 수 있는 케이스가 있습니다.
오래된 건물로 인해 사용 가치가 크게 떨어진 경우를 알아보겠습니다. 예를 들어, 구조적으로 안전하지 않거나 수리가 필요한 주택 또는 상가가 이에 해당합니다. 추가비용과 시간이 들 수 있으니 이를 감안한 철저한 예산 계획이 필요합니다. 임장을 통해 해당 물건이 구조적으로 문제가 있는지를 확인하고 리모델링 비용을 고려해 입찰을 해야 합니다. 낙찰 후 수요가 있을 수 있게 하는 것이 요령이 될 것입니다.
건축 허가를 받지 못한 건물 즉, 불법 건축물을 말합니다. 불법 건축물은 소유자가 직접 하자를 해결하거나 철거 명령을 받을 수 있습니다. 건축법 위반으로 인해 철거 명령이 내려진 주택에 대해 철거 명령을 해결하거나 법적 허가를 얻어야 사용이 가능하기 때문에 복잡한 행정 절차를 동반할 수 있습니다. 대출이 불가한 리스크까지 있을 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.
토지 용도가 제한되어 있거나 환경적 문제가 있는 경우는 농지법이나 도시계획법에 의해 건축이 제한된 토지가 이에 해당합니다. 법적 규제를 풀거나 제한된 상태에서의 활용도를 높이는 방안이 필요합니다. 이러한 물건 역시 관련 지식(용도 변경)이 수반되어야 하며 낙찰 후의 활용 또는 매각 계획까지의 전략이 필요합니다.
물리적 문제가 있는 특수물건은 높은 분석력과 향후 활용 또는 처분에 대한 관련 지식과 전략이 필요하지만, 철저한 조사와 분석을 통해 경쟁률이 낮은 경매 시장에서 좋은 기회를 잡을 수 있는 방법 중 하나입니다. 남들이 못보는 것을 볼 수 있고 남들이 해결할 수 없는 것을 해결할 수 있다면 수익은 따라올 것입니다. 아주 자연스럽게.
3. 임차인 문제, 위치적 문제를 가진 특수물건
임차인 문제가 있는 특수물건은 주로 임차인이 장기 계약을 맺고 있는 상태이거나, 상가의 경우 임차인의 임대차 보호법상 권리가 강하게 보장되어 있는 물건을 말합니다. 이러한 물건은 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다. 임차인이 장기 계약을 맺고 있어 집을 비워줄 수 없는 상황이거나 상가 임차인이 갱신 요구권을 행사하는 경우, 기존 임차인의 보증금을 반환해야 하는 등의 이슈가 있는 물건으로 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 임차인과의 협상이 필요할 수 있으며 보증금 반환 의무와 시기 등을 명확히 파악해야겠습니다.
교통이 불편하거나 상권이 약한 지역의 물건도 특수물건으로 볼 수 있습니다. 교통 환경이 미비하거나 개발 계획이 없는 외곽 지역으로 향후 개발 호재가 있거나 지역 경제가 활성화될 가능성이 있다면 장기적으로 큰 수익을 볼 수 있습니다. 해당 지역의 개발 가능성이나 미래의 인프라 확충 계획을 조사해 투자 가능성을 판단해야 합니다. 도시 계획상 개발이 제한된 지역의 물건도 특수물건에 해당합니다. 현재는 제한지역으로 묶여있으나 향후 개발 가능성이 있는 곳일 수 있는지 파악된다면 좋은 수익으로 연결될 수 있습니다. 그린벨트로 지정된 토지가 풀리는 지역이 있을 수 있습니다. 개발 제한 해제 가능성에 대해서는 우선 향후 도시 계획을 면밀히 조사한다면 파악할 수 있을 것입니다.
해당 특수물건은 높은 분석력과 협상 능력이 필요합니다. 서울의 한 상가 건물이 경매에 나왔을 때, 상가 임차인이 장기간 임차 계약을 맺고 있었고, 임대차 보호법에 따라 상가 계약을 갱신할 수 있는 권리를 가지고 있었습니다. 새로운 소유자는 임차인을 내보낼 수 없는 상황이었으나 상가의 위치가 향후 발전 가능성이 높은 지역임을 판단하고, 임차인과의 협상을 통해 임대차 계약을 유지하고 임대료를 재조정하는 등 협의를 통해 안정적인 임대 수익을 얻은 케이스가 있습니다. 시세보다 저렴한 가격에 상가를 낙찰받고 임대 수익을 안정적으로 확보가 가능합니다. 여러분도 할 수 있습니다.
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