부동산 경매 해보기, 임장과 입찰참여, 낙찰과 명도까지

요즘 행복재테크, 월급쟁이부자들, 행크에듀 등등의 강의플랫폼 카페나 채널에서 부동산 경매에 대해 열풍이 일어나고 있습니다. 그러면 우리도 몰라서는 안돼겠죠? 지금부터 전체 과정을 맛배기로 한번 알아보겠습니다. 부동산 경매에 대해 알아보로 가보시죠!

1. 경매 물건 검색

경매에 대해 알아보기 전에 우선 부동산 경매에 사용되는 용어에 대한 이해가 있으면 많이 도움 됩니다. 임의경매, 강제경매, 말소기준권리, 저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등 많이 쓰이는 용어들이 익숙해질 때까지 찾아보시는 것을 권장합니다. 단어들이 이해되는 순간 재미가 쑥쑥 올라갈 것입니다.
 
부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못했을 때 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 부동산을 팔아 빚을 청산하는 절차입니다. 경매는 일반적인 부동산 거래와 달리 절차가 정해져 있습니다. 일반 매물과 비교해 비교적 저렴한 가격에 부동산을 구매할 기회를 가지는 것입니다.

 

초보자가 경매 절차를 이해하는데 도움이 될 수 있도록 기본적인 경매에 대해서 기본적인 사항을 알아보겠습니다. 법원 경매 사이트, 일반 경매 정보 사이트(옥션원, 탱크옥션, 지지옥션 등등)를 통해 경매에 나오는 부동산 물건을 찾을 수 있습니다. 경매 물건은 아파트, 상가, 토지, 주택 등 다양한 종류가 있습니다.

 

법원 경매 사이트는 무료이지만 관련 정보가 한계적이고 직접 찾아봐야 하는데 시간이 투입되어야 합니다.. 그에 반해 유료이지만 일반 경매 정보 사이트는 손쉽게 더 많은 정보를 확인할 수 있습니다. 개월단위, 지역단위별로 금액이 적지많은 않습니다. 경매에 관심 있는 물건의 감정가와 입찰가, 그리고 해당 부동산에 대한 권리 분석이 필요합니다.

 

권리 분석은 해당 부동산에 문제가 되는 권리나 부채가 있는지 확인하는 과정입니다. 말소기준권리를 찾고 경매 낙찰자가 인수해야 되는 것이 있는지 여부를 확인하는 과정으로 그 개념의 이해와 접근이 반드시 필요합니다. 권리가 어떻게 되어 있는지, 배당은 어떻게 받아가는지 낙찰자에게 인수되는 것은 없는지를 한눈에 볼 줄 알아야 합니다.
 

2. 현장 임장과 입찰참여

관심 있는 물건이 있다면 현장 방문을 통해 실제 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 이런 행위들을 부동산 임장이라고 부릅니다. 부동산의 위치, 주변 환경, 건물 상태 등을 꼼꼼히 조사합니다. 또한, 등기부 등본을 통해 소유권과 부채 상황을 파악해야 합니다. 기존에 있는 임차인의 권리(전입신고 날짜, 확정일자 여부 등)도 확인해야 합니다.

 

이를 통해 경매 후 발생할 수 있는 문제를 사전에 방지할 수 있습니다. 경매에 참여하려면 해당 법원에 가서 입찰할 준비를 해야 합니다. 경매 물건에 따라 입찰할 날짜가 정해져 있습니다. 입찰이 이루어지는 법원도 다 다릅니다. 이는 상기 사이트에서 확인할 수 있습니다.

 

보통 10시부터 11시 이전까지 접수를 마감하고 12시부터 입찰자가 많은 순이나 경매번호 순으로 시작되어 즉시 결과를 발표합니다. 다시 정리해보겠습니다. 우리는 입찰 기일 전에 충분히 준비해야 합니다. 그리고 보증금이 준비되어야 합니다. 경매 입찰에 참여하려면 경매 최저입찰가의 일정 비율율(주로 10%)을 보증금을 수표나 현금으로 미리 준비하여 입찰 봉투에 넣어 제출해야 합니다.

 

보증금은 경매에 성공하면 최종 낙찰가에 포함되고, 낙찰에 실패하면 반환됩니다. 입찰일에 법원에 제출한 입찰서와 보증금을 함께 제출합니다. 입찰서에는 낙찰받고자 하는 금액(입찰가)을 적습니다. 경매는 입찰자가 많은 경우 경쟁을 통해 높은 입찰가를 제출한 사람이 낙찰받게 됩니다. 경매 당일 법원에서 제출된 입찰서들을 개봉한 후, 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰자로 결정됩니다.

3. 낙찰 후 명도까지 & 부동산 경매의 장점과 주의할 점

 낙찰에 성공하면 법원에서 정한 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 잔금은 낙찰가에서 보증금을 제외한 금액입니다. 잔금이 모두 납부되면 법원의 매각 허가를 받습니다. 이를 통해 부동산에 대한 소유권이 이전됩니다. 이후, 법원에서 소유권 이전 등기를 신청하면 해당 부동산의 소유자가 됩니다. 그 이후 명도 절차가 필요합니다.

 

명도는 경매로 낙찰받은 부동산에 기존 거주자가 있다면, 법적으로 해당 부동산에서 나가도록 조치하는 것입니다. 이를 명도라고 합니다. 경우에 따라 법원의 도움을 받아 강제집행 절차를 진행해야 할 수도 있습니다. 부동산 경매의 장점은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회가 있다는 것입니다.

 

물론 인기 있는 부동산, 즉 권리분석이 쉬운 하자 없는 부동산은 입찰에 참여하는 사람들이 많을 것이고 그만큼 경쟁이 있을 것입니다. 그렇기 때문에 낙찰가가 시세대비 높게 되는 경우도 있습니다. 경매의 시작가격은 감정가 대비 일반적으로 70~80% 수준에서 시작됩니다. 다양한 종류의 부동산에 접근할 수 있으며, 투자 목적으로 사용하기 좋습니다.

 

주의할 점 부동산 경매는 복잡한 법적 절차와 권리 분석이 필요합니다. 경험이 없는 사람은 처음부터 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 경매 부동산에 임차인의 권리나 채무 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 꼼꼼히 조사해야 합니다. 예상하지 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다(명도 비용, 세금, 수리비 등).

 

부동산 경매는 좋은 기회를 제공할 수 있습니다. 그리고 철저한 준비와 조사가 필요합니다. 초보자라면 첫 경매에서는 작은 규모의 물건을 선택하고 전문가와 함께 진행하는 것이 바람직합니다. 그래도 기초적인 지식은 책을 통해서 충분히 쌓을 수 있습니다.
 

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