15년차 토지 경매 투자자가 밝히는 ‘땅 투자’의 모든 것

15년차 토지 경매 투자자가 밝히는 ‘땅 투자’의 모든 것

토지 투자는 부자들만의 전유물일까요? 아니면 누구나 시작할 수 있는 재테크의 기회일까요? 15년차 경매 투자자이자 칼럼리스트로 활동 중인 필자의 경험을 바탕으로, 토지 투자에 대한 오해와 진실, 그리고 실전 노하우를 정리합니다. 이 글을 통해 땅 투자에 대한 시야가 넓어지고, 실제 투자에 한 걸음 더 가까워질 수 있습니다.

 

 

 

 

왜 부자들은 건물 대신 땅에 투자할까?

• 감가상각의 차이
  건물은 시간이 지날수록 가치가 줄어드는 감가상각이 발생합니다. 예를 들어 10억 원짜리 건물은 40~50년 동안 매년 2천만 원씩 가치가 줄어듭니다. 반면, 땅은 감가상각이 없고 오히려 시간이 지날수록 가치가 보존되거나 오르는 경우가 많습니다.
• 집값 상승의 본질
  서울 집값이 오르는 것도 사실상 건물 값이 아니라 땅값이 오르기 때문입니다. 재건축 아파트가 비싼 이유 역시 토지 가치 상승에 있습니다.

 

 

토지 경매 투자의 장점

• 경쟁이 적다
  대부분의 투자자들이 아파트, 빌라, 상가에 집중합니다. 토지는 관심이 적어 경매 입찰장에서도 경쟁이 적고, 단독 낙찰의 기회가 많습니다.

 

• 명도 스트레스가 없다
  주택 경매의 가장 큰 스트레스는 명도(점유자 내보내기)입니다. 하지만 토지는 빈 땅이기 때문에 명도 문제가 거의 없습니다.

 

• 규제가 약하다
  주택은 다주택 규제, 대출 규제 등 각종 규제가 많지만, 토지는 상대적으로 규제가 약하고 대출도 잘 나옵니다(낙찰가의 70~80%까지 가능).

 

• 소액 투자 가능
  10만 원~20만 원대의 소액 토지부터 수백억 원대까지, 자금 상황에 맞춰 투자할 수 있습니다. 부동산 중개업소에서는 저가 토지를 잘 다루지 않으므로, 경매를 활용하면 소액으로도 시작할 수 있습니다.

 

• 주택수에 포함되지 않는다
  토지는 다주택자 규제에서 자유롭고, 주택 대출 규제에도 영향이 적습니다.

 

토지 경매, 정말 수익이 날까?

• 실제 사례
  350만 원에 경매로 낙찰받은 땅을 4년 6개월 만에 6,700만 원에 매도, 20배 수익을 실현한 경험이 있습니다.\

       610만 원에 낙찰받은 공유지분 토지를 한 달 만에 공유자에게 매도해 월급 수준의 수익을 올린 사례도 있습니다.

 

• 경매 땅, 다 문제 있는 땅일까?   

       경매에 나온 땅이 모두 쓸모없는 것은 아닙니다.

 

       채권자가 채무자의 재산을 회수하기 위해 내놓는 것이기 때문에,

 

       개발 가치가 높거나 보상 가능성이 있는 땅도 많습니다.

 

       중요한 것은 ‘최종 수요자가 원하는 땅’인지, 개발이 가능한지, 거래가 잘 되는지 꼼꼼히 확인하는 것입니다.

 

 

토지 투자, 어떻게 시작할까?

• 잘 팔리는 땅을 고르자
  개발이 가능한 땅, 건물을 지을 수 있는 땅, 최종 수요자가 매입할 만한 땅을 선택해야 합니다.
  ‘밸류맵’ 등 사이트에서 실거래가와 거래량을 확인하고, 최근 거래가 활발한 지역을 눈여겨보세요.

 

• 토지 보상도 염두에 두자
  국가나 지자체의 개발 계획에 포함된 토지는 보상금으로 매도할 수 있는 기회가 있습니다.
  ‘토지이음’ 사이트에서 개발계획을 확인하고, 미리 투자하면 자연스럽게 매수자가 생기는 셈입니다.

 

• 직장인도 충분히 가능
  현장 방문 없이도 손품, 전화통화, 법무사 대리 입찰 등으로 효율적인 투자 진행이 가능합니다.
  특히 수용보상 예정지 등은 현장 방문이 필수적이지 않을 수 있습니다.

 

 

토지 투자, 주의할 점은?

• 모든 땅이 좋은 땅은 아니다
  개발이 불가능하거나, 수요가 없는 땅은 매도에 어려움이 큽니다.
  상수도, 배수관 등 기반시설 유무도 반드시 확인해야 합니다.

 

• 시골 땅 투자, 신중해야
  과거에는 시골 땅도 수요가 많았지만, 현재는 인구 감소로 수요가 적습니다.
  수도권, 서울, 지방 관광지(예: 양양, 도쿄 등)처럼 수요가 꾸준한 지역 위주로 투자하는 것이 유리합니다.

 

• 미래 호재를 꾸준히 관찰하자
  철도, 산업단지, 신도시 등 개발 계획이 발표된 지역은 꾸준히 뉴스를 모니터링해야 합니다.
  계획 발표 후 착공, 진행 상황까지 추적하면 투자 타이밍을 잡기 좋습니다.

 

 

토지 투자, 이런 분께 추천합니다

• 남들과 경쟁하지 않고, 소액으로도 부동산 투자를 시작하고 싶은 분
• 주택 규제에서 자유로운 투자를 원하는 분
• 효율적이고, 미래가치가 높은 재테크를 찾는 분

 

경쟁을 피하는 투자, 토지에 주목하라

토지 투자는 아파트보다 오래 묶이고, 돈이 많이 든다는 편견이 있지만,

 

실제로는 소액으로도 시작할 수 있고, 빠른 수익 실현도 가능합니다.

경쟁이 적고, 규제가 약하며, 개발 호재가 있는 지역을 선점하면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

경매로 돈을 벌고 싶다면, 지금 바로 토지 투자에 관심을 가져보세요!

 

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