상가 투자 성공 사례 낙찰 받으면 망한다는 상가의 반전 이야기

상가 투자, 특히 경매를 통한 투자는 많은 사람에게 매력적이지만 복잡하고 위험한 면도 많습니다. "낙찰받으면 망한다"는 유명 강사의 조언을 딛고 과감한 분석과 실행으로 성공을 거둔 상가 투자 사례를 공유합니다. 이 사례는 경매와 상가 투자에 관심 있는 분들께 실질적인 인사이트를 제공할 것입니다.

경매로 낙찰받은 상가: 첫인상과 고민

투자자는 감정가를 넘는 3.8억 원으로 상가를 낙찰받았습니다. 경매 현황 조사서에는 이미 편의점이 입점 중이며, 월 200만 원의 임대료를 지급 중인 것으로 기록되어 있었습니다. 하지만 투자자는 단순히 조사서를 신뢰하지 않고 직접 탐문과 분석을 통해 의문점을 해결하기 시작했습니다.

 

ㅇ 주요 도전 과제:

1. 임대료 200만 원이 적정한지 판단 필요
2. 일매출과 임대료의 연관성 분석
3. 배후세대와 상권 구조 파악

편의점 임대료 적정성 분석: 손품과 발품의 힘

투자자는 현장 방문과 편의점 본부에 직접 연락을 통해 정보를 모았습니다. 특히, 편의점 매출에서 담배와 주류 비중이 중요하다는 점에 주목했습니다.

• 담배 매출이 높으면 마진율이 낮아 월세 부담이 커질 수 있음.
• 주류 매출이 높다면 상대적으로 마진율이 높아 적정 월세를 부담 가능.

현장 조사에서 해당 편의점이 주류 매출 비중이 높다는 사실을 확인했고, 이는 안정적인 임대료 수익 가능성을 높여주었습니다.

배후세대와 경쟁 상권 분석

해당 상가는 대로변이 아닌 아파트 단지 내에 위치해 있어 배후세대의 영향을 크게 받았습니다. 주변 다른 편의점은 언덕 아래에 위치해 접근성이 떨어졌고, 이로 인해 아파트 단지 내 거주자들이 근처의 편의점을 주로 이용할 것으로 판단되었습니다.

투자자의 결론:

• 650세대의 배후세대를 확실히 확보할 가능성
• 지역 내 최고 매출 편의점이라는 점에서 추가 매출 잠재력 확인

협상의 기술로 임대료 극대화

낙찰 후, 기존 편의점 본부와의 재계약 협상이 이어졌습니다. 투자자는 허브 코헨의 "협상의 기술"에서 배운 원칙을 적용해 협상을 유리하게 이끌었습니다.

• 기본 원칙: 먼저 금액을 제안하지 않고 상대방의 최고 한도를 듣기
• 결과: 기존 200만 원에서 240만 원으로 임대료 상승, 보증금 역시 상향 조정

이 과정에서 다른 편의점 본부와의 경쟁 입점 제안을 활용해 협상력을 강화했습니다.

최종 성과: 안정적인 현금흐름 확보

재계약 후 투자자는 대출 이자를 제외하고 매달 약 140만 원의 순수익을 얻을 수 있었습니다. 이는 8.12%의 절대 수익률, 레버리지 수익률로는 14.7%에 달합니다.

성공 포인트와 배운 점

1. 현장 조사와 데이터 분석의 중요성
   투자자는 "현장은 거짓말하지 않는다"는 교훈을 얻었습니다. 단순히 서류상의 데이터에 의존하지 않고, 직접 조사와 분석을 통해 결론을 도출했습니다.
2. 다양한 플랜B 마련
   만약 편의점이 나갈 경우 부동산 사무소 등 다른 업종을 유치할 계획까지 세웠습니다.
3. 전문가 조언의 적극 활용
   투자자는 유명 강사의 강의와 코칭을 활용해 중요한 결정을 내렸습니다.

결론: 투자 성공을 위한 실행력

이 사례는 부동산 경매와 상가 투자에서 현장 조사와 협상의 중요성을 강조합니다. 단순히 이론이나 조언에만 의존하지 않고, 자신만의 실행력을 더해 성공적인 결과를 얻을 수 있었습니다.

여러분도 경매와 부동산 투자에서 손품과 발품, 그리고 전략적인 협상으로 성공을 거둘 수 있습니다. 여러분의 생각은 어떠신가요? 댓글로 의견을 공유해 주세요! 😊

부동산 공매 입찰부터 명도까지 경매와의 차이점 알아보기

 

 

#부동산투자 #상가경매 #현장조사 #임대료분석 #편의점투자 #부동산협상 #수익형부동산 #부동산전략 #부동산강의 #부동산성공사례