경매 특수물건 토지별도등기 알아볼까요!

경매물건 정보에 “토지·건물 일괄매각 (별도등기 인수조건)” 이라고 적혀있습니다.

여기서 핵심은 바로 **“별도등기 인수조건”**입니다.

 

 

 

🔎 토지별도등기(별도등기)란?

• 집합건물(아파트, 오피스텔, 상가 등) 은 건물 소유권과 함께 대지권(토지의 공유지분권) 이 등기부에 일체로 등기되는 것이 원칙입니다.
• 하지만 과거 일부 물건은 건물만 소유권 이전이 되었고, 대지권 등기가 빠져 있는 경우가 있습니다.
• 이때 건물 등기부에는 “대지권 미등기” 상태로 남아 있고, 토지등기부에는 소유자가 따로 존재하게 됩니다.
• 경매 공고에 **“별도등기”**라고 표기되는 이유가 바로 이것입니다.

 

 

 

 

 

⚖️ 인수조건이란?

• 별도등기(토지 소유권)가 낙찰자에게 자동으로 따라오지 않는다는 뜻입니다.
• 즉, 낙찰자는 건물(아파트)만 소유하게 되고, 대지권(토지 지분) 은 다른 소유자(토지 소유자)에게 남아 있습니다.
• 따라서 낙찰 후에도 토지를 사용하기 위해서는:
  1. 토지 소유자에게 사용료(임료)를 지급해야 하거나,
  2. 추후 토지 소유자와 협의하여 매수해야 합니다.

 

 

📌 낙찰자에게 발생하는 리스크

1. 토지 소유자와의 갈등
   • 토지 소유자가 협조하지 않으면 건물 사용에 제약이 생길 수 있습니다.
2. 임차료·지료 부담
   • 법적으로 토지를 무상으로 점유할 수 없기 때문에, 일정 금액을 지료로 내야 합니다.
3. 매매 불리
   • 토지권이 완전하지 않으므로 향후 매매 시 가격이 떨어지거나 매수자가 꺼릴 수 있습니다.
4. 강제매수 불가
   • 낙찰자가 원한다고 해서 토지 소유자를 강제로 매수할 수는 없습니다.

 

 

✅ 정리

• “토지별도등기 인수조건”은 낙찰받아도 대지권이 함께 넘어오지 않는다는 의미입니다.
• 낙찰자는 건물만 소유하고, 토지는 다른 소유자에게 소속되어 있습니다.
• 따라서 사용료 지급, 협의 매수 등의 부담이 따르므로 투자 가치가 크게 떨어지는 리스크 물건입니다.