2025년 부동산 세법, 절세 꿀팁 꼭 알아야 할 핵심 포인트

 

 

 

 

 

2025년 부동산 세법이 개정되면서 주택을 사고팔 때 반드시 알아야 할 절세 꿀팁과 주요 이슈들이 많아졌습니다. 이 글에서는 세무사 지병근님의 강의를 바탕으로, 부동산 취득·보유·양도 단계별 세금과 2025년 달라진 세법, 그리고 실제 절세에 도움이 되는 실전 팁을 정리해 드립니다.

 

1. 주택 취득세 – 주택 수와 소재지에 따라 달라진다

• 기본 세율
  취득가액에 따라 1%~3% 적용
  • 6억 이하: 1%
  • 6억~9억: 1.01~2.99%
  • 9억 초과: 3%
• 중과 세율
  1세대 1주택자가 아닌 경우, 특히 조정대상지역에서 두 번째 주택을 취득하면 8%~12%의 중과세율이 적용
  • 조정대상지역(강남구, 송파구, 서초구, 용산구): 8%
  • 법인이 주택 취득 시: 무조건 12% 적용
  • 비조정지역은 두 번째 주택까지는 기본세율 적용

Tip: 서울 전체가 조정대상지역이 아니며, 위 4개 구만 해당!
예시: 목동(비조정)에서 10억 주택 취득 시 3% 세율 적용, 강남(조정)에서는 8% 적용.

 

2. 보유세 – 재산세와 종합부동산세(종부세)

• 재산세
  크게 부담되지 않으며, 주택별로 부과
• 종부세
  2023년 이후 완화, 과세표준 12억 이하까지는 주택을 여러 채 보유해도 낮은 세율 적용
  • 공시가격 합계 29억(시가 약 40억)까지는 종부세 부담이 크지 않음
  • 세 채 이상 보유해도 과세표준 12억 이하이면 기본세율 적용

Tip: 종부세 폭탄 시대는 끝! 대부분의 다주택자도 부담이 크게 줄어듦1.

3. 양도소득세 – 1주택자와 다주택자 절세 포인트

1주택자

• 2년 이상 보유·2년 이상 거주(조정대상지역 취득 시)에 비과세
• 양도가액 12억 초과분만 과세
• 거주 요건은 '취득일 현재' 지역 기준!

다주택자

• 조정대상지역 주택 양도 시 중과세율(20~30% 가산) 원칙
• 2026년 5월 9일까지 중과 유예: 이 기간 내 양도하면 기본세율 적용, 부담 완화

4. 2025년 세법 개정 주요 이슈

(1) 매매 계약 후 용도 변경 시 비과세 판정 기준 완화

• 2025년 2월 28일 이후 매매계약 체결 시, 계약일에 비과세 요건만 충족하면 잔금 전 용도변경(상가 등)해도 비과세 적용
• 단, 멸실(토지로 매각)은 비과세 불가

(2) 동거봉양·혼인 합가 비과세 특례

• 합가일 현재 각 1채씩만 보유해야 특례 적용
• 혼인 합가 특례 기간 10년으로 연장
• 합가일에 한 채씩만 보유한 경우에만 비과세, 사전 처분 필요

(3) 거주주택 비과세 특례 횟수 제한 폐지

• 임대주택 등록자, 자동말소자 모두 반복적 비과세 특례 적용 가능
• 주택 처분 순서, 거주기간 등 전략적 선택 폭 확대

(4) 단기 임대주택 6년형 부활

• 2025년 6월 4일부터 등록 가능
• 자동말소 불가, 신중한 등록 필요
• 세제 혜택: 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제, 거주주택 비과세 특례
• 단, 의무 임대기간 등 공적 의무 부담

5. 실전 절세 꿀팁

절세 방법	주요 요건 및 혜택	주의사항
인구감소지역 주택 취득	기존 주택 보유 상태에서 인구감소지역(공시가 4억 이하) 주택 추가 취득 시, 종부세·양도세 1주택자 혜택	무주택 상태에서 취득 시 적용 불가, 1채만 인정
지방 미분양주택 취득	수도권 외 미분양(6억 이하, 85㎡ 이하) 주택 취득 시, 주택수 제한 없이 비과세 혜택	미분양주택 확인서류 필수, 무주택자 선취득 불가
상생임대주택 활용	임대료 5% 이내 증액, 직전·상생 임대차계약 요건 충족 시 2년 거주 간주, 거주요건 면제 등	임대차계약서 보관 필수, 마지막 1채만 적용

6. 상생임대주택 – 2025년 최고의 절세 전략

• 지방자치단체·세무서 등록 불필요, 임대차계약서만으로 요건 충족 가능
• 임대료 5% 이내 증액 제한, 직전·상생 임대차계약 2년 충족 시 2년 거주로 인정
• 세제 혜택
  • 2년 거주요건 면제
  • 장기보유특별공제 4% 적용
  • 거주주택 비과세 특례 적용
• 마지막 한 채 남은 주택에 적용 가능, 양도차익 큰 주택을 남기는 전략 추천

마무리 – 2025년 부동산 세법, 이렇게 활용하세요!

2025년 부동산 세법은 다주택자 중과 유예, 상생임대주택 확대, 임대주택 특례 완화 등으로 절세 전략의 폭이 크게 넓어졌습니다.
주택 취득·보유·양도 단계별로 달라진 규정을 꼼꼼히 확인하고, 내 상황에 맞는 절세 플랜을 세우세요. 특히 상생임대주택, 인구감소지역·지방미분양주택 특례 등은 실전에서 바로 활용 가능한 강력한 절세 수단입니다.

몇 천만 원, 몇 억이 왔다 갔다 하는 세금!
2025년 개정 세법을 잘 활용해 똑똑하게 절세하세요.

 

 

 

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