부동산 공매, 입찰부터 명도까지 경매와의 차이점

부동산 공매도 경매와 크게 다르지 않습니다. 그래도 조금 다른 부분이 있으니 살펴보겠습니다.

 

ㅇ 부동산 공매란?

부동산 공매는 국가나 공공기관이 세금이나 공과금을 체납한 사람의 부동산을 강제로 매각하는 절차입니다. 공매는 법원에서 진행되는 경매와는 조금 다릅니다. 한국자산관리공사(KAMCO)가 주관하는 온비드(ONBID)라는 온라인 시스템에서 주로 진행됩니다. 부동산 공매는 경매와 마찬가지로 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할수 있는 기회를 제공합니다. 공매는 절차와 준비가 중요합니다. 초보자를 위한 공매 절차와 기초지식에 대해 알아보도록 하겠습니다.
 
공매 물건 검색 : 온비드(ONBID) 사이트를 통해 공매에 나온 부동산 물건을 검색할 수 있습니다. 공매는 아파트, 상가, 토지, 주택 등 다양한 종류의 부동산을 포함합니다. 경매와 마찬가지로 감정가와 입찰가를 확인합니다. 해당 부동산에 문제가 될 만한 권리나 부채가 있는지 확인해야 합니다. 온비드는 인터넷으로도 가입 및 확인 가능하고 휴대폰 모바일 어플로도 가입 및 물건 확인 참여가 가능합니다.
 
권리 분석 및 현장 조사 : 공매에 참여하기 전, 해당 부동산에 대한 권리 분석이 필요합니다. 공매 물건은 종종 세금 체납, 채무 등으로 인해 매각된 것이므로, 부동산에 문제가 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 부동산의 실제 상태를 조사하는 것이 필요합니다. 주변 환경, 건물 상태, 인프라 등을 직접 확인하여 구매 후 문제를 예방하는 것이 중요합니다.

ㅇ 부동산 공매 입찰 부터 명도까지

입찰 준비 : 공매도 경매와 마찬가지로 입찰을 통해 구매자가 결정됩니다. 입찰하기 전 온비드 회원 가입과 공인인증서 등록이 필요합니다. 공매에 참여하려면 입찰 보증금을 납부해야 합니다. 일반적으로 감정가의 10%를 입찰 보증금으로 납부합니다. 입찰에 성공하면 최종 낙찰가에 포함되고, 실패하면 반환됩니다.
 
입찰 및 낙찰 : 온비드 사이트에서 공매 물건에 대한 입찰가를 입력하여 참여합니다. 경매와 달리 공매는 온라인으로 진행되므로 법원을 방문할 필요가 없습니다. 입찰가는 자유롭게 설정할 수 있지만, 최저 입찰가 이상으로만 입찰 가능합니다. 입찰 마감 후 가장 높은 가격을 제시한 사람이 낙찰자가 됩니다.
 
잔금 납부 및 소유권 이전 : 누군가 낙찰에 성공하여 낙찰자로 결정이 되면 법원 경매와 마찬가지로 낙찰자는 잔금을 납부해야 합니다. 납부 기한 내에 잔금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소될 수 있으며, 입찰 보증금도 반환되지 않을 수 있습니다. 잔금을 납부하면 소유권 이전 절차를 진행할 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산의 소유권을 법적으로 이전받습니다.
 
명도 절차 : 공매에서 낙찰받은 부동산에 기존 거주자가 있을 경우, 법적 절차에 따라 해당 부동산에서 나가도록 해야 할 수 있습니다. 이를 명도라고 하며, 경우에 따라 강제집행이 필요할 수도 있습니다. 하지만 보통 명도소송을 통해서 명도 절차를 이행하는 것이 대부분이지만 점유자와의 조율을 통해서 명도를 진행하는 것도 좋은 방법입니다. 소송을 하게 될 경우 시간이 많이 걸리는 단점도 있기 때문에 명도를 현명한 선에서 처리하는 것이 바람직합니다. 

 

ㅇ 부동산 공매의 장점, 주의할 점, 경매와 차이점

부동산 공매의 장점 : 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있는 기회가 많습니다. 공매 물건은 종종 경매보다 더 저렴하게 낙찰되는 경우가 있습니다. 온라인으로 진행되기 때문에 편리하게 입찰할 수 있습니다. 온비드를 통해 전국 어디서든 물건을 확인하고 입찰할 수 있습니다.
 
주의할 점 : 세금 및 부채 문제(공매 부동산은 주로 세금 체납으로 인해 매각되므로, 체납된 세금이나 기타 부채를 구매자가 인수해야 할 수 있습니다. 이를 사전에 확인하는 것이 매우 중요합니다.) 권리분석의 중요성(공매 물건에는 임차권, 유치권 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 이를 정확히 분석해야 불필요한 손해를 막을 수 있습니다.) 예상하지 못한 추가 비용(수리비, 명도비용, 잔여 세금 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 충분한 자금 계획이 필요합니다.)
 
공매와 경매의 차이점 : 주관 기관이 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하며, 경매는 법원에서 진행됩니다. 입찰 방식은 경매는 법원에 직접 가서 입찰해야 하는 반면, 공매는 온라인 입찰을 통해 이루어집니다. 물건의 성격이 공매는 주로 국가, 공공기관에 의한 강제 매각이 많으며, 경매는 채권자가 채무자의 부동산을 매각하는 방식입니다. 부동산 공매는 경매와 유사한 절차를 따르지만, 온라인으로 진행되는 편리함과 공공기관의 관리를 받는 점에서 차별화됩니다.
 

공매의 중요한것은 바로 시작하는 것!!

 

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