경매로 매번 폐찰만 했다면,공매를 모르기 때문이다

부동산 투자 × 공매

 

경매로 매번 폐찰만 했다면, 공매를 모르기 때문이다

 

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내추럴스마트, 우리형 흥부자유의 돈되는 부동산 정보

경매 스터디를 1년 넘게 다녔는데 낙찰은 한 번도 못 받았다는 사람들이 있다. 입찰자가 10명, 20명씩 몰리는 경쟁을 뚫는 게 점점 힘들어서다. 그런데 공매로 넘어오면 첫 입찰에 단독 낙찰을 받는 경우가 많다. 이유가 뭘까.

"경매로 맨날 폐찰만 했던 분들이 공매로 넘어오면 첫 입찰에 단독 낙찰을 받는다."

 

 

 

 

 

 

 

Section 01

공매가 뭔지 모르는 사람이 대부분이다

공매는 법원이 아니라 한국자산관리공사(캠코)의 온비드 플랫폼에서 진행되는 부동산 매각 절차다. 경매는 법원에 직접 가야 하지만, 공매는 온라인으로 전부 끝난다.

그런데 공매는 종류가 세 가지나 된다. 이걸 모르면 낙찰받고 나서 큰코다친다.

압류재산 공매

세금 체납으로 나온 물건

낙찰 후 기존 권리 소멸

경매처럼 분석하면 됨

신탁 공매

신탁대출 부실 물건

낙찰자가 권리 인수

신탁사와 협상이 핵심

압류재산 공매는 경매와 같은 소멸주의다. 낙찰받으면 기존에 얽혀 있던 권리들이 사라진다. 반면 신탁·국공유 공매는 인수주의다. 기존 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는다. 이 차이 하나가 수천만 원 손실을 만든다.

 

 

Section 02

왜 경매보다 싸게 살 수 있는가

경매 지방 아파트 입찰에 가보면 10~20명이 경쟁한다. 서로 눈치 보다 결국 시세의 80~90%까지 올라간다. 수익이 남는 게 없다.

 

공매는 다르다. 정보가 적고 종류가 복잡해서 도전하는 사람 자체가 없다. 단독 낙찰이 일상이다. 경쟁자가 없으니 입찰가 고민도 없고, 최저가 그대로 써도 낙찰된다.

경매 평균 경쟁률

10~20명

지방 아파트 기준

 

공매 낙찰 형태

단독 낙찰

경쟁자 없는 게 일상

공매 수익 구간

시세 50%↓

경매는 70~80%

 

파주 투룸 빌라

감정가 1.87억 → 단독 낙찰 5,630만 원
시세 1.1~1.2억

차익 약 5,000만+

서초 빌라

시세 4.8억 → 단독 낙찰 2.8억
명도 완료, 인테리어까지

차익 약 2억

강동구 아파트

시세 4.3억 → 낙찰 3.55억

차익 7,500만 원

제주도 빌라
(신탁공매)

수리비 0원, 명도 없음
단 1건으로 마무리

순수익 5,500만 원

 

 

Section 03

소멸주의를 알면 이런 딜이 나온다

 

압류재산 공매에서 가장 강력한 전략 중 하나가 공매식 갭투자다.

실제 사례 — 249만 원까지 유찰된 빌라
감정가 2.49억 빌라가 세금 문제로 반복 유찰 → 249만 원까지 내려감
500만 원에 낙찰 → 대항력 있는 임차인 1.56억 인수
실제 취득가 약 1.61억, 시세 2.49억이면 차익 약 9,000만 원

낙찰가는 500만 원이지만 임차인 보증금을 인수하기 때문에 실취득가는 1.61억이다. 이걸 모르고 덤비면 손해를 본다. 알고 덤비면 9천만 원 차익이 나온다. 

 

같은 물건을 보고도 아는 사람은 기회를 보고, 모르는 사람은 함정을 본다.

 

 

 

 

Section 04

신탁 공매는 협상이 가능하다

신탁 공매는 일반 매매처럼 진행된다. 신탁사와 직접 협상할 수 있다는 뜻이다. 경매에서는 상상도 못 할 일이다.

신탁 공매만의 3가지 이점

첫째, 수의계약 방식으로 최저가보다 낮게도 협상이 된다.
둘째, 실적이 쌓이면 신탁사가 공매 공고 전에 먼저 물건을 제안해온다.
셋째, 신탁사 전용 대출로 낙찰가의 80%까지 대출이 된다.

신탁사와 좋은 관계를 쌓으면 시장에 나오기 전 물건을 선점할 수 있다. 일반 투자자는 접근조차 못 하는 딜이 열린다.

 

 

Section 05

상가 공매는 왜 다주택자에게 유리한가

주택이 아니기 때문에 주택수에 포함되지 않는다. 다주택자도 취득세 중과 없이 살 수 있고, 대출 규제도 없다.

상가 공매 투자 구조

낙찰가의 90% 대출 가능 → 실투자금 최소화

투자금 2천만 원 → 월세 보증금으로 전액 회수 → 실질 투자금 0원

금리 하락 시 시세차익까지 기대 가능

 

초보자를 위한 조언

공매, 이렇게 시작하면 된다

경매 경험이 전혀 없다면 경매를 한 번 경험하고 오는 게 좋다. 입찰 분위기, 명도, 권리분석의 기본 감각을 잡고 오면 공매 진입이 훨씬 수월하다.

 

자본이 3천만 원밖에 없어도 시작할 수 있다. 소액에 맞는 물건이 분명히 있다. 그리고 같은 소액 투자로 경매에서 기대하는 수익의 약 2배를 공매에서 가져올 수 있다.

경매장에서 또 폐찰하기 전에

오늘 온비드에 접속해서 압류재산 공매 목록을 한 번 열어보자.
경쟁자 없는 물건이 지금 이 순간에도 최저가로 기다리고 있다.