부동산 지역 분석의 기초(유용한 사이트 공개)

부동산 투자하기 전에 지역을 분석하는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

1. 인구 통계 분석

연령, 성별, 소득 수준, 가구 구성 등을 분석하여 해당 지역의 주택 수요를 예측합니다. 예를 들어, 젊은 인구가 많은 지역은 임대 수요가 높을 수 있습니다.

열정적인 분석하기

먼저, 분석할 구를 선정합니다. 보통 50만 인구 이하의 구를 선택해보는 것이 좋습니다. 그 다음 인구 통계를 확인하는 것인데 "주민등록 인구통계" 로 거주자 연령대와 세대당 인구를 파악하는 것이 주요합니다. 그 밖에 국가통계포털을 통해 거주자의 월평균 소득을 확인할 수 있습니다.

 

국가통계포털 바로가기

2. 부동산 시장 분석

매매가, 전세가, 공실률 등을 분석하여 시장 현황을 파악합니다. 이를 통해 해당 지역의 부동산 시장이 안정적인지, 성장 가능성이 있는지를 판단할 수 있습니다. 부동산 지역 분석 시 매매가, 전세가, 공실률 등을 분석하는 방법은 다음과 같습니다, 이러한 방법들을 종합적으로 활용하여 부동산 지역의 매매가, 전세가, 공실률 등을 체계적으로 분석할 수 있습니다.

1) 매매가 분석
   - 평당가 순으로 1등 동과 2등 동을 파악합니다.
   - 각 동의 대표 아파트를 찾아 객관적으로 비교합니다.
   - 한국부동산원 부동산통계정보시스템을 활용하여 지역별 매매가격 지수변동률을 확인합니다.
2) 전세가 분석
   - 대표 아파트의 전세가격을 비교합니다.
   - 매매가 대비 전세가 비율을 계산하여 지역의 임대 수요를 파악합니다.
   - 전월세 예측 물량을 확인하여 향후 임대 시장 동향을 예측합니다.
3) 공실률 분석
   - 공실률 = (임대되지 않은 면적) / (임대 가능한 총 건물 면적).
   - 개별 건물부터 지역 전체까지 다양한 범위로 계산 가능합니다.
   - 과거 데이터를 활용하거나 미래 수요와 공급을 예측하여 분석합니다.
4) 흡수율 분석
   - 흡수율은 새로운 부동산이 시장에 흡수되는 속도를 나타냅니다.
   - 개발업자들이 프로젝트의 규모와 속도를 결정하는 데 중요한 지표입니다.
5) 종합적 분석
   - 시장 강도, 거래량, 수요량, 전출입 등 다양한 지표를 함께 고려합니다.
   - 빅데이터 분석 시스템을 활용하여 국토교통부 실거래가 데이터를 분석합니다.
6) 현장 조사
   - 직접 방문하여 지역 분위기, 단지 상태를 확인하고 부동산에 문의합니다.

* 대표 아파트를 선택할 때 주의해야 할 점
1. 지역 평당가 고려: 대표 아파트는 해당 지역의 평균적인 가격 수준을 반영해야 합니다. 지나치게 고가나 저가의 아파트는 피해야 합니다.
2. 면적 고려: 해당 지역에서 선호되는 주거 면적을 대표할 수 있는 아파트를 선택해야 합니다. 지역에 따라 선호되는 면적이 다를 수 있음을 유의해야 합니다.
3. 입지 특성 반영: 선택한 아파트가 해당 지역의 전반적인 입지 특성을 잘 대표하는지 확인해야 합니다. 주거환경, 교통, 학군 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
4. 브랜드 가치 고려: 일부 지역에서는 특정 아파트가 그 자체로 브랜드이자 지역을 대표하는 부의 상징이 될 수 있습니다. 이러한 특성을 고려해야 합니다.
5. 생활권 단위 분석: 단순히 행정구역이 아닌 실제 생활권 단위로 대표 아파트를 선정해야 합니다. 예를 들어, 경기도 일부 지역은 서울의 일부 지역보다 더 좋은 입지를 가질 수 있습니다.
6. 표준적 이용 고려: 선택한 아파트가 해당 지역의 표준적 이용을 잘 반영하는지 확인해야 합니다. 이는 최유효이용을 판단하는 데 중요한 기준이 됩니다.

3. 개발 계획 분석

도시 개발 계획, 교통망 확충 계획, 공공시설 건립 계획 등을 분석하여 미래 가치를 예측합니다. 개발 호재가 많은 지역은 장기적으로 가치 상승이 기대됩니다.

 

부동산 지역 분석 시 개발 계획 분석 방법은 다음과 같습니다, 이러한 방법을 통해 개발 계획을 종합적으로 분석하여 해당 지역의 미래 가치와 투자 가능성을 평가할 수 있습니다.

 

1) 지역 정부 발표 확인 : 지자체에서 공식적으로 발표한 개발 계획을 검토합니다.
2) 주요 개발 요소 파악
   - 신규 주택 지구 개발
   - 상업 및 생산 시설 구축
   - 공공 인프라 확충 계획 (도로, 공항, 대중교통 등)
3) 공공 데이터 활용 : 정부나 지자체에서 제공하는 공공 데이터를 통해 해당 지역의 개발 가능성과 인프라 상황을 파악.
4) 장기적 영향 평가: 개발 계획이 지역의 생활 편의성과 매력도에 미칠 장기적 영향을 분석합니다.
5) 인프라 연계성 검토: 계획된 개발이 기존 인프라와 어떻게 연계되는지 평가합니다.
6) 경제적 파급 효과 분석: 개발 계획이 지역 경제와 부동산 가치에 미칠 영향을 예측합니다.
7) 현장 조사 병행: 개발 계획 지역을 직접 방문하여 실제 상황을 확인합니다.
8) 시장 동향과 연계: 개발 계획이 현재의 부동산 시장 동향과 어떻게 연관되는지 분석합니다.

4. 현장 조사 (임장)

직접 현장을 방문하여 주변 환경, 편의 시설, 교통 상황 등을 확인합니다. 현장 조사를 통해 얻은 정보는 실제 투자 결정에 큰 도움이 됩니다. 부동산 지역 분석을 위한 '현장 조사(임장) 노하우'는 아래와 같습니다.

 

1). 다각도 방문
   - 평일 오전, 오후, 저녁 및 주말에 방문하여 다양한 시간대의 환경 파악.
2)  주변 탐색
   - 주변 동네를 3바퀴 정도 걸어보며 실제 거주 환경 체감.
3) 중개업소 활용
   - 5군데 이상의 중개업소를 방문하여 다양한 의견 수집.
   - 솔직하게 목적을 밝히고 정보를 요청하는 것이 효과적.
4) 주민 접촉
   - 아파트 단지 내 상가나 이웃들에게 정보를 수집.
   - 벨을 눌러 점유자를 만나 내부 상태를 확인하려 노력.
5) 세부 사항 확인
   - 거주자 현황(집주인, 세입자, 공실 여부) 파악.
   - 숨겨진 누수, 곰팡이, 수압 등 세부적인 상태 확인.
6) 관리비 및 법적 상태 확인
   - 관리사무소에서 미납 관리비를 확인.
   - 등기부등본을 확인하여 대출금액 등 법적 상태 파악.
7) 유연한 대처
   - 돌발 상황에 의연하게 대처하며 필요한 정보를 수집하는 능력 배양.
8) 객관적 시각 유지
    - 개인적 감정에 휘둘리지 않고 객관적인 시각으로 물건을 평가합니다.

5. 데이터 활용

부동산 빅데이터를 활용하여 지역별 시세, 거래량, 투자 수익률 등을 분석합니다. 이를 통해 보다 객관적이고 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

부동산 지역 분석을 위한 데이터 활용 방법은 다음과 같습니다, 이러한 데이터를 종합적으로 활용하고, 현장 조사를 병행하여 보다 정확한 지역 분석을 수행할 수 있습니다.

1) 부동산 지인 사이트 활용
   - 지역분석 탭에서 시장 강도, 시세, 거래량 등의 정보를 확인합니다.
   - 그래프와 표를 통해 지역별 부동산 시장 동향을 파악할 수 있습니다.
2) 한국부동산원 부동산통계정보시스템 이용
   - 지역별 매매가격 지수변동률을 확인할 수 있습니다.
   - 아파트, 단독주택 등 주택 유형별 통계를 제공합니다.
3) 실거래가 조회 및 가격 변동 분석
   - 부동산플래닛과 같은 사이트에서 실거래가 정보를 지도 기반으로 확인할 수 있습니다.
   - 월별, 기간별 가격 변동률을 시각화하여 제공합니다.
4) 전월세 예측 물량 확인
   - 서울시의 경우, 월별 임차 물량 예측 정보를 활용할 수 있습니다.
5) 다양한 지표 비교 분석
   - 시장 강도, 시세, 거래량, 수요량, 전출입 등 다양한 지표를 종합적으로 분석합니다.
6) 빅데이터 분석 시스템 활용
   - 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 한 빅데이터 분석 결과를 참고합니다.